Envisagez-vous d'acquérir un appartement ou de construire une maison ? Vous êtes certainement confronté à la notion de surface habitable. Mais saviez-vous que la surface hors œuvre nette (SHON) joue un rôle crucial dans votre projet immobilier ? La SHON représente la surface totale d'un bâtiment, y compris les murs, les cloisons, les planchers et les combles aménageables. Elle ne tient pas compte des éléments non clos comme les balcons, terrasses, caves, garages, etc. Comprendre la SHON est essentiel pour prendre des décisions éclairées et éviter les mauvaises surprises lors de l'achat ou de la construction d'un bien immobilier.
Qu'est-ce que la surface hors œuvre nette (SHON) ?
La surface hors œuvre nette (SHON) est un concept important dans le domaine immobilier. Elle correspond à la surface totale d'un bâtiment, y compris les murs, les cloisons, les planchers et les combles aménageables. Cette notion est distincte de la surface habitable, qui correspond à la surface réellement utilisable d'un logement. La SHON est un indicateur clé pour déterminer la taille d'un bâtiment et sa conformité aux réglementations locales.
La différence entre SHON et surface habitable
La SHON et la surface habitable sont deux notions distinctes. La surface habitable correspond à la surface réellement utilisable d'un logement, c'est-à-dire la surface des pièces à vivre, y compris les cuisines, les salles de bain et les chambres, à l'exception des surfaces annexes comme les couloirs et les escaliers. La SHON, quant à elle, englobe la surface totale du bâtiment, y compris les murs et les cloisons. Ainsi, la SHON est toujours supérieure à la surface habitable.
Prenons un exemple concret : un appartement avec une surface habitable de 70 m² peut avoir une SHON de 85 m². Cette différence de 15 m² représente la surface occupée par les murs, les cloisons et les autres éléments structurels du bâtiment. La SHON est un facteur important à prendre en compte lors de l'achat ou de la vente d'un bien immobilier.
Les éléments inclus dans la SHON
La SHON comprend tous les éléments du bâtiment qui sont pris en compte pour calculer la surface totale. Parmi ces éléments, on retrouve :
- Murs extérieurs et intérieurs : Tous les murs du bâtiment, qu'ils soient porteurs ou non, sont inclus dans la SHON.
- Cloisons : Les cloisons intérieures qui séparent les pièces du bâtiment sont également prises en compte.
- Planchers : La surface totale des planchers, y compris les combles aménageables, est incluse dans la SHON.
- Combles aménageables : Les combles aménageables, c'est-à-dire les combles transformés en pièces habitables, sont inclus dans la SHON.
Les éléments exclus de la SHON
Certains éléments ne sont pas pris en compte dans le calcul de la SHON. Il s'agit notamment des éléments suivants :
- Balcons : Les balcons, même couverts, ne sont pas inclus dans la SHON.
- Terrasses : Les terrasses, tout comme les balcons, ne sont pas incluses dans la SHON.
- Caves : Les caves, même aménagées, ne sont pas prises en compte dans la SHON.
- Garages : Les garages, qu'ils soient intégrés ou non au bâtiment, ne sont pas inclus dans la SHON.
- Sols non clos : Les sols non clos, comme les cours et les jardins, ne sont pas inclus dans la SHON.
L'impact de la SHON sur votre projet immobilier
La SHON a un impact significatif sur votre projet immobilier, que vous soyez acheteur ou constructeur. Elle influe sur plusieurs aspects clés, notamment :
Impact sur le prix de vente
La SHON est un facteur déterminant dans le prix de vente d'un bien immobilier. Plus la SHON est importante, plus le prix de vente sera élevé. En effet, le prix au m² est généralement calculé sur la base de la SHON, et non de la surface habitable. Par conséquent, un appartement avec une SHON importante sera plus cher qu'un appartement avec une SHON plus faible, même si la surface habitable est identique.
Par exemple, un appartement de 80 m² de surface habitable avec une SHON de 100 m² sera plus cher qu'un appartement de 80 m² de surface habitable avec une SHON de 90 m², même si les deux appartements ont la même surface habitable. Cette différence de prix est due à la prise en compte des éléments structurels dans la SHON.
Impact sur les frais d'acquisition
La SHON affecte également les frais d'acquisition d'un bien immobilier. Les taxes foncières et les droits de mutation, par exemple, sont calculés sur la base de la SHON. Un appartement avec une SHON importante engendrera des frais d'acquisition plus élevés que un appartement avec une SHON plus faible , même si la surface habitable est la même.
Impact sur les travaux de construction
La SHON est un facteur essentiel dans la planification et le budget d'un projet de construction. La réglementation locale impose des limites sur la SHON autorisée, ce qui peut influencer le nombre d'étages, la taille des pièces et l'aménagement global d'un bâtiment. Il est donc important de tenir compte de la SHON dès le début du projet pour éviter les déconvenues.
Par exemple, si vous souhaitez construire une maison avec une SHON de 150 m², vous devez vous assurer que cette surface est conforme aux réglementations locales. Si la SHON autorisée est limitée à 120 m², vous devrez adapter votre projet en conséquence. La SHON est un élément déterminant pour la viabilité d'un projet immobilier.
Impact sur la viabilité d'un projet immobilier
La SHON joue un rôle crucial dans la viabilité d'un projet immobilier. Un projet avec une SHON trop importante peut se révéler financièrement non rentable, en raison des coûts de construction élevés et des frais d'acquisition importants. En revanche, une SHON limitée peut restreindre les possibilités d'aménagement et de rentabilité. Il est important de trouver un équilibre entre la SHON et la surface habitable pour maximiser la viabilité de votre projet immobilier.
Prenons l'exemple d'un promoteur immobilier qui souhaite construire un immeuble de 10 étages. Il doit tenir compte de la SHON autorisée pour chaque étage et de la surface habitable qu'il souhaite offrir aux futurs occupants. Si la SHON autorisée est trop faible, le promoteur devra réduire le nombre de logements par étage ou augmenter la surface habitable des appartements, ce qui pourrait affecter la rentabilité du projet. En revanche, si la SHON autorisée est trop importante, le promoteur pourrait construire un immeuble avec un nombre élevé de logements et une surface habitable réduite, ce qui pourrait affecter la valeur des appartements et leur attractivité pour les acheteurs potentiels.
Comment optimiser la SHON de votre projet
L'optimisation de la SHON est un processus important pour maximiser l'utilisation de l'espace et la rentabilité de votre projet immobilier. Voici quelques conseils pratiques pour optimiser la SHON de votre projet:
Conseils pratiques pour maximiser l'espace
- Aménager les combles perdus en espaces habitables : Les combles perdus peuvent être transformés en chambres, bureaux ou salles de jeux, augmentant ainsi la surface habitable sans augmenter la SHON.
- Créer des cloisons modulables pour adapter les espaces aux besoins : Des cloisons amovibles ou coulissantes permettent de créer des espaces modulables et de les adapter à vos besoins évolutifs, maximisant l'utilisation de la surface disponible.
- Installer des rangements astucieux pour gagner de la place : Les rangements intégrés, les placards sur mesure et les systèmes de rangement verticaux permettent de maximiser l'utilisation de l'espace vertical et de libérer de la surface au sol.
Conseils pour la conception
Un architecte qualifié peut vous aider à concevoir un projet qui respecte les normes de SHON tout en maximisant l'utilisation de l'espace. Il peut proposer des solutions architecturales innovantes, telles que des patios intérieurs, des mezzanines ou des espaces à double hauteur, pour optimiser la SHON et créer un espace habitable confortable et fonctionnel.
Conseils pour la construction
Pour maximiser la SHON tout en respectant le budget, il est important de choisir les matériaux et les techniques de construction les plus adaptés. Des matériaux légers et résistants, comme le bois ou l'acier, peuvent permettre d'augmenter la surface habitable sans augmenter la SHON. Des techniques de construction innovantes, telles que la construction modulaire ou la construction ossature bois, peuvent également être utilisées pour optimiser l'utilisation de l'espace.
La SHON est un élément crucial dans tout projet immobilier. Elle peut influencer le prix de vente, les frais d'acquisition, les travaux de construction et la viabilité globale de votre projet. En tenant compte de la SHON dès le début du projet, vous pouvez prendre des décisions éclairées et optimiser l'utilisation de l'espace disponible, en respectant les réglementations en vigueur.